النزاعاتالعقارية

في وقات من الأوقات، كان الشائع في دولة الإمارات العربية المتحدة هوالنزاعات العقارية بشكل لا يصدق، وخاصةً بعد الأزمة العالمية وحتي نهايات 2012 من أثار الأزمة العقارية ورغم اتخاذ العديد من الإصلاحات في أنظمة التطوير العقاري وأعمال الدفعات ووجود صناديق للمطور بحوزةدائرة الأراضي وتقارير دائرة الأراضي الدورية عن نسب الإنجاز للمباني، لازالت هناك العديد من الإشكاليات والنزاعات العقارية بسبب إماتحايل المطورين علىتلك الأنظمة أوإساءة استخدام الأموال أوالعجز عن تنفيذ المشاريع، ونادرًا ما يكون هناك ظروف قهرية في تلك النزاعات.

يعمل فريق نور أتورنيزاندليجالكونسلتانتز باحترافية عاليةعلىتمثيل العديد من العملاء والمطورين في النزاعات العقارية بسبب حالات التأخير في الإنجاز وعدم توفير الخدمات واختلاف المساحات وتبدل المواصفات للتشطيبات والمواد الخام وغيرها من الأمور التي تظهر بشكل مستمر في تلك التعاقدات.

في النهاية، نجد أنهناك نصيحة غالية لكل من يقوم بالتوقيع علىالاتفاقيات العقارية وذلك لحمايتك من استنزاف أموالك في العقارات وكذلك في سداد المزيد من الرسوم في أعمال التقاضي حيث أن الإجراءات القضائية أمام المحاكم أو المطالبة بالتعويض هي معلومة لكافة المستثمرين والتي تأتي دائما بنتائج إيجابية تختلف قوتها حسب مهارة محاميك في الدعاوىالعقارية.

يرجي مراعاةما يليفي التعاقدات الإيجاريةعند التعاقد:

1- احرص على الحصول علىالاتفاقية التفصيلية (النسخة الأصلية) من العقد

عليكألاتعتقد أناتفاقية الحجز كافية لك لإتمام التعاقد، بل عليك الحرص علي أنتستلماتفاقيتك التفصيلية خلال المدة المناسبة لدراستها والتوقيع عليها.ففي حالبدأت في الالتزام بالسداد ولم تستلم الاتفاقية إلابعد سنة أوسنوات من التعاقد،سوف تصبح مضطرًا إلىالتوقيع وتقل القدرة علىالتفاوض وتكون الخسارة جسيمةوكذلك قد تكون هناك شروط جبرية لا ترضيك،ولكن تحت ضغط الرغبة في تسجيل الوحدة أواستلامها تقوم بالتوقيع عليها وعليك دوما أنتذكر حقيقة استلامك لصورة من الاتفاقية التفصيلية من عدمه إذاوردت في اتفاقية الحجز ويمكنك الإضافة إلىالتوقيع (لم أتسلم نسخة من الاتفاقية التفصيلية) لضمان عدم ادعاءالمطور أنهسلمك ذات النسخة من العقد وتظهرإشكاليات علمك بشروط التعاقد من عدمه.

2- اختيار التحكيم أم التقاضي مقارنةً بثمن الوحدة

عليك أنتتخيل أنك تتعاقد على التحكيم لدىمركز تحكيمي بواسطة 3 محكمين بتكلفة متوسطة تصل إلى350-425 ألف درهم في حين أنثمن الوحدة يتراوح بين 500-800 ألف درهم، فحتي في حال عدم تنفيذ الوحدة فأنك لن تستطيعأنتعمل علي تدبير قيمة المبالغ لرفع الدعوىوعليك أنتتصور أنبعض النزاعات في ظل قلة فرصة تحصيل المبالغ، حيث يتنازل أصحابها عن رفع الدعوى بسبب تكلفة التحكيملدىالجهات التحكيمية، خاصة حين تكون الهيئة ثلاثية. وبالنظر إلىالتقاضي، نجد أنالرسوم لها حد أقصى يتراوح بين 30 – 50 ألف تقريبا من محكمة إلىأخرى،وبفرض الاستئناف والطعن بالنقض، سوف تصل التكلفة إلى50-75 ألف درهم وكذلك يمكنك تأجيل الرسوم في المحاكم إلىانتهاء الدعوىأوطلب تقسيطها إلىالمحكمة وقد يتم إلزام الخصم بها فلا تدفع المبلغ.

عليك دوما مراجعة شرط التقاضي والتحكيم والنظر إلىالتكلفة التي تتحملها في ضوء قيمة الوحدة ومدي إمكانيتك في تدبير المبالغ الخاصة بالنزاع مع إمكانية النزاع.

3- سمعة المطور العقاري

عليك دوما الاستعلامعن سمعة المطور من خلال سؤال مسوقي العقارات عن نسب الإنجاز لمشاريع المطور نفسه والخلافات التي تظهر حولها وما إذا كانالتأخير طويل المدىأم قصير المدى أم إذا كانيخالفالمواصفات المتفق عليها وكيف تقوم الشركة بحل نزاعاتها مع العملاء، وكذلك عليك أنتتأكد من السيرة الذاتية للشركة وعدد مشاريعها والاطلاع علىمشاريعها لدىدائرة الأراضي والأملاك ونسب إنجازها وتأخيراتها.

4- سداد الدفعات إلىحساب الضمان العقاري سواء بشيكات أو من خلالتحويل مالي

يجب علي المالك في جميع الحالات عدم سداد أي مبالغ إلىالمطور العقاري سواء بشيكات باسم المطور أوتحويل بنكي أوغير ذلك،بل يجبتحويلها أوإيداع الشيكات بنفسه لدىحساب الضمان العقاري لضمان وصول الأموال إلىدائرة الأراضي والأملاك حسب كل إمارة لضمان التزام المطور بالإنجاز مقابل صرف الدفعات وعدم استغلال الدفعات في مشاريع أخرى، وكذلك ضمان إمكانية استرداد نسبة من المبالغ المسددة في حال إلغاء المشروع لدىالدائرة، حيث يمكنك فقط سداد شيكات العمولة أوالمصاريف الإدارية والتسجيل إلىالمطور أوحسابه البنكي ولكن دفعات البناء لابد أنيتم سدادهاإلىحساب الضمان العقاري.

5- ارتباط الدفعات بنسب الإنجاز لا بجدول زمني إلاإذا كان أفضل لك

عليك الاتفاق من خلال عقدعلىأن تكونالدفعات مرتبطة بنسب الإنجاز مع وجود جدول محدد وليس مطلق لنسب الإنجاز وأنيتم التأجيل تلقائيًا حال عدم اكتمال نسب الإنجاز وفق تقرير دائرة الأراضي أومستشاريهاالمعتمدين حسب كل إمارة وليس فقط مجرد البيان الصادر عن المطور، ويمكنك الموافقة على جدول زمني إذاكان السداد بعد استلام كامل الوحدة أوإنجازها فهنا يكون الاتفاق أفضل من الحد الأدنى المطلوب قانونا وهو تناسب قيمة الدفعات مع نسب الإنجاز.

6- الامتناع عن الالتزام فيحال إخلال المطور بأي التزام (بالتناسب مع الإخلال)

عليك دومًا أنتعلم أنالقانون المدني المنظم لكافة العقود ومبادئها العامة قد قرر أنهفي حال إخلال أي طرف بالتزامه في العقد، يجوز للطرف الآخر أنيعلق تنفيذ التزامه على معالجة الإخلال من قبل الطرف المخل ولا يعد ذلك إخلال من الطرف المعلق لتنفيذ التزامه،وعليك أنتراعي أنيكون امتناعك متناسبًا مع الإخلال،فلا يجوز لك الامتناع عن السداد لدفعة مستحقة لإخلال المطور بإرسال تقرير الإنجاز الشهري،في حينيمكنك الامتناع عن السداد في حال عدم استلام الاتفاقية الأصلية والتحفظ على فسخ العقد لعدم وضوح شروط التعاقد وتفاصيله.

7- إرسال إنذارإلىالمطور لوضعه موضع التقصير أمام المحكمة أو جهة حل النزاع

من المبادئ الفقهية المعروفةبلغةمبسطة هو أن الإنذار يكون عبارة عن: “وضع الطرف المخل في حالة التقصير” وهذا يعني أنك توضح للمخل أنه مخل وتذكره أنه قدخالف العقد والالتزامات والشروط وبذلك تحتفظ بحقك في التعويض والامتناع عن تنفيذ التزاماتك في حال عدم معالجة الإخلال خلالأجل مناسب ويساهم كل ذلك مع تراكم الإنذار إلىالمطور في أنتطالب بتعويض أكبر وكذلك عدم اعتبار سكوتك تنازل عن حقوقك في مواجهة المطور وكذلك يصبح امتناعك عن التنفيذ صحيحًا دون اضطرارتعويضك للمطور.

يقدم فريق نور أتورنيزاندليجالكونسلتانتز النصح والإرشاد لعملائنا بأمانة شديدة ومهنية عاليةحولكيفية التعامل مع عروض شراء العقارات والتفاوض حول عقود واستعلامات السوق من خلال عملائنا من الوسطاء العقارين أوالمستثمرين في السوق العقاري والتقاضي في تلك الدعاوى العقارية.